太原铁路局职工公积金个人贷款试行办法

为了充分发挥住房公积金的效益，支持铁路职工住房消费，提高职工住房水平，促进房地产业持续健康发展，规范住房公积金个人贷款管理，维护借贷双方的合法权益，最大限度防范资金风险，根据《公积金管理条例》及《山西省人民政府办公厅关于印发山西省住房公积金个人住房贷款指导意见的通知》（晋政办发[2002]24号），结合太原铁路局的实际情况，制定本试行办法。

第一章  总    则

    第一条  制定依据

    1.1 中国人民银行《个人住房贷款管理办法》银发[1998]190号。

    1.2 《山西省人民政府办公厅关于印发山西省住房公积金个人住房贷款指导意见的通知》晋政办发[2002]24号。

    第二条  适用范围：本试行办法适用于太原铁路局公积金管理办公室委托的各市银行及市属的各业务支行办理公积金委贷业务。

    第三条  本办法所称住房公积金个人贷款(以下简称公积金贷款)，是指太原铁路局住房公积金管理办公室(以下简称公积金办公室)，运用归集的住房公积金，委托国有商业银行(以下简称受委托银行) 向正常缴存住房公积金的购房人发放的定向用于购买自住住房的政策性住房贷款。

第四条  本办法程序包括贷前咨询、贷款受理、贷前调查、贷款审核、贷款审批、贷款发放、贷后管理、贷款回访等环节，而且就相关岗位设置明确严格管理要求。

第二章     贷款对象和条件

第五条         贷款对象  

      按照规定正常缴存住房公积金，且具有完全民事行为能力的铁路在职、在岗职工(以下简称为借款人)在购买公有住房、单位集资房、经济适用房、普通商品住房和住房二级市场购买的合法产权住房及危旧改造房时，均可申请公积金贷款。但下列情况不属于本项贷款范围：

1、 已办理停薪留职、外出劳务及长期脱产学习的人员；

2、 本项贷款只针对太原铁路局足额缴存住房公积金的职工。夫妻双方均为铁路职工的，申请贷款以购买住房一方为主，另一方不得再申请贷款。

第六条  借款人须具备的条件

（一）借款人应具备的条件

1、借款人及其所在单位能够按规定的缴存基数、比例在申请贷款之日前连续缴存住房公积金6个月以上，对于新调入或新参加工作的职工连续缴存住房公积金不少于3个月；

    2、借款人须有稳定的收入和按期偿还贷款本息的能力，且月还款额不超过其家庭收入总额的50%；

    3、具有公积金办公室认可的购买自住住房的证明；

4、具有公积金办公室认可的担保方式进行担保；

5、借款人申请贷款时，预付款收据或房屋所有权证上的姓名须与本人一致（即房屋购买人与借款人必须为同一人）；

6、具有购房所需全部价款总额的30%以上自筹资金，并以此作为购房首付款；

7、须有借款人所在单位（局直管站、段、处等一级的单位；局机关由各处室）出具的证明，同意作为归还贷款本息的监督者，以保证贷款资金的安全回收；

8、借款人购房时间距申请贷款时间须在一年以内；

9、借款人所购房屋主体必须完工。

（二）借款限制条件

1、购买高档住宅或别墅者不得申请贷款。

2、自建房不得办理贷款，包括：在农村自建的平房或楼房、购买农村对外出售的平房或楼房、购买城中村对外出售的平房或楼房。

3、借款人将前次贷款本息全部偿还之后，可申请二次贷款。

4、借款人办理公积金贷款之后，在贷款尚未全部还清之前，不得再支取个人帐户上的住房公积金。

（三）购房贷款所需具备资料

借款人办理购房贷款时，应持向相关部门缴付预付款30%以上的收据证明、夫妻双方身份证、婚姻状况证明、户口本、名章及工资收入证明（包括加盖财务专用章的至少三个月的工资单或存折卡）原件及复印件（复印件均用B5纸复印）到公积金管理办公室信贷科办理。其中，预付款直接缴存银行的，预付款收据应与银行进帐单同时使用作为预付款证明材料；借款人以现金交付预付的，预付款收据应与现金缴款单同时使用作为预付款证明材料，并且在收据和现金缴款单上加盖现金收讫章。除此之外，借款人还应提供以下材料：

1、       购买单位公有住房的需提供购房收据及《房屋所有权证》。

2、       参加单位集资建房的需提供：计委批复文件、所建工程的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、售房单位出具的借款人集资建房证明或分房通知书，并需加盖售房单位公章。

3、            购买经济适用房的需提供：计委批复文件、所建工程的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、购房合同或分房通知书，并需加盖售房单位公章。 

4、  购买普通商品房的需提供：计委批复文件、商品房(预)售许可证、在房地局备案的标准格式的购房合同或《房屋所有权证》、所建工程的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，并需加盖售房单位公章。

5、       购买二级市场住房(二手房)的需提供：交易契约、房屋买卖契税税票、房屋所有权证。 

6、       危旧房改造的需提供：拆迁许可证、拆迁协议、拆迁证，并需加盖售房单位公章。

第三章    贷款额度、期限和利率

第七条  贷款额度

    贷款额度同时按以下三种办法核定，并取其最低值：

    (一)  贷款额度不得超过所购住房应付购房款的70％；

    (二)  申请办理贷款的太原地区职工不得超过20万元，太原地区以外的沿线铁路职工不得超过10万元；已全额缴付房款并取得《房屋所有权证》的，太原地区职工不超过10万元，沿线地区职工不超过5万元；

（三）借款人须有稳定的收入和按期偿还贷款本息的能力，且月还款额不超过其家庭收入总额的50%。

    第八条  贷款期限

    公积金贷款年限：太原地区为1—20年，太原地区以外的沿线地区为1—10年；已全额缴付房款并取得《房屋所有权证》的，太原地区为1—10年，沿线地区为1—5年，且均不得长于借款人距法定离休或退休时间。

第九条  贷款利率按下列标准执行：  

（一）      公积金贷款利率依据中国人民银行有关规定执行；公积金贷款现执行的利率为：1—5年(含5年)年利率为3．96%(月利率为3．30‰)，5—20年(含20年)年利率为4．41%(月利率为3．675‰)。      

（二） 当利率调整时，公积金贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率不作调整；贷款期限在1年以上的且调整日前已发放的贷款，当年内不作调整，于下年1月1日开始调整，按相应利率档次执行新的利率规定。

                      第四章     贷款担保

第十条  借款人申请公积金贷款的，应当提供经公积金办公室认可的担保，担保方式为保证担保，即由公积金办公室认可的具有担保资质与能力的担保人提供第三方保证。借款人购买已取得《房屋所有权证》的住房，可以用此套住房抵押；借款人购买尚未取得《房屋所有权证》的住房，可以用其他自有、共有或第三人的拥有《房屋所有权证》的住房抵押。借款人所购买的尚未取得《房屋所有权证》的住房，不得用于抵押担保。借款人购买路内建房时，担保人应首先办理公证，待取得《房屋所有权证》后，由土地房产管理处代扣《房屋所有权证》并将《房屋所有权证》交由担保人，由担保人为借款人办理他项权抵押登记手续。

    （一）担保人应提供违约连带责任保证。

    （二）保证范围包括贷款本金、利息(包括罚息)、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。

    （三）担保保证期限自借款人与贷款银行所签订的借款合同约定的还款期限届满之日起计算二年。

（四）借款人连续三个月以上未按照合同约定归还贷款本息的，受托银行应在第一个月、第二个月的扣款日之后分别书面通知委托人和担保人，并在第三个月扣款日之后根据公积金办公室出具的《委托扣款通知书》提前解除合同，同时向担保人扣收剩余应偿还全部贷款本息，由担保公司履行连带担保责任。

（五）担保业务流程

1、申请担保：借款人到各地委托银行、公积金管理办公室或担保公司领取《担保申请审批表》，如实填写表格内容，加盖单位公章，并要求单位负责人签字。

2、担保初审：借款人携带配偶持《担保申请审批表》及相关资料的原件及复印件办理担保初审。担保公司应认真审查借款人资料的完整性、真实性、一致性及合法性（审查的资料与公积金办公室所需资料相同）。

3、担保复审：担保公司对受理的贷款担保进行实地调查评估以核实情况的真实性。对核查属实的贷款签订抵押反担保合同。

4、担保审批：对调查属实的贷款进行审批，收取担保费用，并将抵押反担保合同返回公积金办公室。经公积金办公室审批并发放《委托贷款通知书》后，担保公司与委托银行签订《保证合同》，担保正式成立。  

5、办理抵押登记或公证：担保公司应持银行的借款合同、担保公司与银行签订的委托保证合同、抵押反担保合同及承诺书到当地房地局办理他项权抵押登记手续，或到公证部门办理公证，并在两个月内将办理抵押登记或公证手续的复印件送交公积金办公室存档。

6、解除担保：借款人贷款本息全部还清后，借款人应持《房屋所有权证》、《他项权利证》、银行的已还款证明文件及担保公司出具的注销证明文件到当地房地局办理注销抵押登记手续，解除相应贷款担保。

          第五章       贷款流程

第十一条  贷款流程

         个人住房贷款简要示意图

（一）贷前咨询

1、公积金贷前咨询方式有：电话咨询、现场咨询、业务宣传手册等。

2、 公积金贷前咨询的主要内容包括：

（1）公积金贷款产品介绍；

（2）申请公积金贷款应具备的条件；

（3）申请公积金贷款需提供的资料；

（4）办理公积金贷款的程序;

（5）公积金贷款利率、还款方式及还款额参考表；

（6）与贷款有关的担保、抵押登记、公证等事项；

（7）领取贷款申请表、担保表及有关信息的渠道；

（8）公积金贷款办理机构的地址及联系电话。

3、 借款人咨询完毕后，持购房合同、首付款收据到公积金办公室或各委托银行领取《太原铁路局住房公积金个人贷款申请审批表》、《担保申请审批表》及工资收入证明，提出贷款申请。

（二）贷款受理

1、借款人应填写《太原铁路局住房公积金个人贷款申请审批表》及《担保申请表》，经办人由单位公积金管理员签字，负责人由单位第一负责人签字，并加盖单位公章。工资收入证明由单位财务部门填写，并由公积金管理员签字；财务部门还需出具借款人连续三个月的工资单，并在上面加盖财务部门公章。借款人单位应保证以上表格所填内容的真实性。借款人持上述表格及相关资料的原件及复印件到公积金办公室信贷部办理贷款手续。

2、 贷款受理人对借款人提交的申请表及相关材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及申请人所提交材料的完整性、有效性及规范性，并对相关资料的真实性作出初步判断和认定。如果借款人不具备条件或资料不符合要求规范，则不予受理，退回贷款申请并向借款人说明原因；如经初审符合要求，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人员进行贷前调查。各委托银行也可对借款人提交的申请表及相关资料进行合规性初审，月末将初审合格的申请表送交公积金办公室贷款受理人进行审查。

3、受理人应通过面谈了解借款申请人的基本情况、借款所购房屋情况以及其他内容。受理人与申请人面谈应作书面记录，对可能存在真实性风险的内容、申请材料中未包含但应作为贷款审批依据的内容、以及其他可能对贷款产生重大影响的内容应作详细记录。书面面谈记录应由受理人和借款申请人当面签字后存档作为贷款审批依据。

4、   受理人应对初审合格的申请表填写《住房公积金个人委托贷款发放通知书》，填写必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，防止涂改，并在空白处加盖“此处空白”的印章；贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等有关条款要与贷款最终审批意见一致。

（三）贷款担保

公积金办公室受理后，将相关资料复印件交由担保公司进行实地调查，担保公司调查属实后，为借款人办理相应担保手续。

（四）贷前调查

1、贷前调查人负责审核验证申请材料是否真实、完整、合法、有效，调查借款申请人的偿还能力、还款意愿、购房行为的真实性以及贷款担保等情况。贷前调查人需对调查结果负责，并出具调查报告，签署调查意见，作为贷款审批的依据。

2、贷款调查人应对贷款担保情况进行调查。

    对担保公司提供保证担保的，要调查核实担保公司办理抵押登记或公证手续的情况，查验其是否合法有效，并要求其在放款后两个月之内提供办理手续回执的复印件，作为存档的依据。

    3、 贷前调查完成后，贷款调查人应对调查结果进行整理、分析，填写《太铁住房公积金贷款调查表》，提出是否同意贷款的明确意见及贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、需落实的贷前条件、划款方式等方面的建议，并形成对借款申请人偿还能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见，连同申请资料和面谈记录等一并送贷款审核人员进行贷款审核。

（五）贷款审核

 1、在贷款调查完成后，由调查人将《太原铁路局住房公积金个人贷款申请审批表》、贷款资料以及形成的贷款调查书面报告一并交与贷款审核人。贷款审核人负责对这些材料进行合规性、真实性和完整性的审查。贷款审核人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷款调查人进一步落实。贷款审核人对贷款调查人提交的材料和调查内容真实性有疑问的，可安排其他贷款调查人进行核实或重新调查。

2、贷款审核人审核完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在《太原铁路局住房公积金个人贷款申请审批表》上签署审核意见，连同申请材料、面谈记录、《太原铁路局住房公积金个人贷款调查审批表》等一并送交贷款审批人进行审批。

（六）贷款审批

1、贷款审批人应根据审查情况在《太原铁路局住房公积金个人贷款申请审批表》上签署审批意见。对不同意贷款的，应写明拒批理由；对需补充材料后再审批的，应详细说明需补充的材料名称与内容；对同意贷款的，如贷款条件与申报审批的贷款方案内容不一致的，应提出明确调整意见。贷款审批人签署审批意见后，应将审批表连同有关材料退信贷业务部门。

    2、对经审批同意的贷款，贷款受理人应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款。

3、对未获批准的借款申请，贷款受理人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好退保等相关手续的解释工作。对需补充材料的，受理人应按要求及时补充材料后重新履行审核、审批程序。

（七）贷款发放

1、贷款受理人把《住房公积金个人委托贷款发放通知书》连同有关材料交给受托银行,协助并监督受托行签约、发放贷款，同时通知借款人持本人身份证件及单位介绍信到银行会计柜台办理贷款发放及划款手续。

2、划款方式

（1）借款人已缴付首付款，但尚未取得所购房屋的《房屋所有权证》，获批的贷款一般直接划转到售房单位在银行开设的帐户上。

（2）当借款人属于下列几种情况之一，并且经公积金办公室调查核实借款人确已全额缴清房款的，借款人可持身份证、工作证、单位或售房单位出具的证明到银行办理划款手续，银行将贷款资金划入以借款人姓名开立的存折帐户上。

第一，借款人已全额缴清房款，但尚未取得所购房屋的《房屋所有权证》；

第二，借款人所购房屋为二手房，并且已将《房屋所有权证》过户到本人名下；   

第三，借款人已全额缴清房款，并已取得《房屋所有权证》。

    （八）贷后管理

    1、贷后管理人员要对提前还款的借款人进行登记，并出具提前还款通知书通知银行；借款人在办理完还款手续后，应将提前还款回执的复印件交存住房公积金办公室。

    2、借款人在申请贷款后又办理退房手续的，应将退回的购房款首先偿还公积金贷款的本息，否则，取消其再次贷款的资格。

3、贷后管理人员每月5日前要从银行获取个人贷款还款明细账，进行动态分析，随时发现不良贷款并予以催缴，同时告知担保公司采取相应补救措施；一旦发生逾期三个月未还款的情况，及时通知担保公司，并依照合同有关规定进行办理。

4、贷后管理人员应按月与银行及公积金财务对帐，以确保贷款数据的准确无误。

5、贷后管理人员应至少每半年对借款人的还款情况、信用情况、工作和收入情况、贷款资金使用情况等涉及可能影响还贷的因素进行调查、回访，督促借款人按时、足额还款，保证借款人信息的实时性、准确性，确保贷款的安全回收。

6、要建立信贷档案，确保档案内容的完整性，借阅档案均需登记后方可借阅。

   （九）贷款回访

贷款发放后，公积金办公室有关人员应定期、不定期地采取重点检查或抽查等方式对贷款进行回访，实行监控。对个人还款情况、信用情况、收入情况、贷款资金走向等情况进行了解，对可能出现的风险尽可能早发现、早处理、早收回，确保贷款资金的安全。

               第六章      工作制度

第十二条  为方便职工，提高工作效率，特制定贷款办公制度。

1、每月前十日在公积金管理办公室办理受理业务，对填报齐全的申请表及有关资料进行初步审核。

2、每月后二十日对初审合格的借款人进行贷前调查。

3、次月前十日在公积金管理办公室、临汾管理部现场集体办公（具体时间提前通知），借款人与银行签订借款合同，担保公司与银行签订保证合同，公积金办公室对初审合格、调查属实并经批准的借款人发放委托放款通知单。借款人次日持身份证、工作证、单位介绍信及名章到当地委托银行办理放款手续。

            第七章      贷款偿还和收回

      第十三条  借款人应当按照借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。贷款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次还本付息利随本清，借款人也可提前偿还贷款。贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。

1、公积金贷款采用等额本金还款法。

等额本金还款法（利随本清法）。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息根据剩余本金逐月计算（逐渐减少），计算公式为：

 RK= p/n+i{p-[(k-1)^p/n]}

其中：R -第K个月的月还款额；

      P-借款额；

      i-贷款月利率；

      n-按月计算的还款期限。

    借款人所选择的还款方式，在合同签订后，未经公积金办公室及受委托银行同意，不得更改。

2、借款人提前归还贷款本息的，可以按下面两种方式之一提前还款：

   （1）提前一次性归还全部贷款本息。借款人可以提前一次性归还全部剩余贷款本金及利息，应还利息按剩余本金实际占用天数乘以与借款合同约定期限相对应的现执行利率计算。

   （2）提前归还部分贷款本金。借款人可以在归还上期应还贷款本息后，提前归还部分贷款本金。在还款时按照提前归还的部分本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息，当期及以后的月应还本息额继续按合同约定的还款计划逐月还本付息。

3、如借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息，受委托银行有权根据中国人民银行规定，对于逾期贷款从逾期之日起按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对逾期贷款期间不能按期支付的利息按罚息利率计收复利。

    4、 借款人在贷款期内，要配合公积金办公室与受委托银行对贷款使用情况的检查。

                  第八章        法律责任

      第十四条  借款人有下列情形之一的，公积金办公室与受委托银行有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款，并解除合同：

    (一)  借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的；

    (二)  保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物毁损不足以清偿贷款本息，而借款人未按要求提供新保证或新抵押的；

    (三)  未按照借款合同约定用途使用贷款的；

    (四)  未经贷款人同意，借款人将已设定抵押权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；

    (五)  借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

    (六)  由于借款人其他原因，影响贷款偿还或损害贷款人利益的；

    (七)  受委托银行与借款人约定的其他情况。

  第十五条  借款人连续三个月未按约定偿还贷款本息的，借款人在借款合同终止前死亡、被宣告失踪或移居国外，其合法继承人或受遗赠人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的，贷款人有权会同有关部门处理抵押物或要求保证人承担连带保证责任。

第九章       附  则 

     第十六条  借贷双方及担保人发生纠纷时，首先由当事人协商解决，协商不成时，可依法向委托方所在地人民法院即杏花岭法院提起诉讼。

    第十七条  借款合同当事人的任何一方要求解除合同或变更同内容及附件，需以书面形式通知相关各方，并就有关内容达成协议。各方未达成协议之前，原合同及其附件继续有效。

    第十八条  为加强住房公积金的归集、发放及贷后管理，路局人事、劳资、组织等部门在干部职工工作调动时，调动命令要抄送路局住房公积金管理办公室，特别是对辞职、开除、调出铁路的，要提前一个月通知住房公积金管理办公室，做到事先控制，以解决还贷问题。否则，由此造成路局住房公积金管理办公室债权灭失的，调出单位应负连带经济责任。各单位须指定一名兼职公积金管理员，负责住房公积金的归集、信贷等业务，并需在单位出具的证明上签字，对所出具证明的真实性、合法性及有效性负责。

    第十九条  本办法自二00六年三月一日起试行。